گود های رهاشده و مال های بی حساب - مجله نماشو

روزنامه شهروند در ادامه نوشت: ماجرای ساخت وساز گسترده در منطقه 2، حدود یک ماه قبل توسط احمد مسجدجامعی، عضو شورای شهر تهران مطرح شد. او با بیان این که در منطقه دو، 55 مجتمع تجاری ساخته شده و مجوز ساخت 50 مال دیگر نیز صادر شده است، گفته بود: 135 گود در منطقه 2 وجود دارد که 35 گود آن رها شده است و باید بگوییم که از این پس، منطقه 2 را باید منطقه گود های رها شده نام گذاری کرد.

این که منطقه 2 را می توان منطقه گود های رها شده نامید یا منطقه مال های بی حساب از نظر مسجدجامعی تفاوتی ندارد و او هم می گوید از صاحبان این مجوز ها بی اطلاع است: چیزی که می دانیم این است که این مجوز ها در دوره قبلی صادر شده و مجوز ها اصلا جدید نیست. آن هم متعلق به زمانی است که ساخت مسکن اشباع شد و در نتیجه سرمایه گذاری را به سمت ساخت مجتمع تجاری بردند.

او می گوید گودبرداری ها هم همین وضع را دارد. گود را کندند تا ساخت وساز نمایند، اما گردش اقتصادی ضعیف اجازه نداد یا عده ای از این افراد مانند بابک زنجانی بازداشت شدند و کارشان نیمه کاره ماند: شرایط اقتصادی در این منطقه خوب است و از طرفی دسترسی به عظیمراه ها و زمین های بکری که دارد هم عاملی شده تا به راحتی نتوانند از آن بگذرند. ما در دوره شورای فعلی به دلیل تعداد بالای مجوز های صادر شده در گذشته امکان صدور مجوز و پروانه ساخت جدید نداشتیم، اما آن هایی را که مجوز دارند کاری نمی گردد کرد.

مسجدجامعی می گوید برای بسیاری از زمین ها نمی توان کاری کرد، چون حقوق مالکانه ایجاد شده و حتی نمونه هایی بوده که می خواستند کاری نمایند، اما به نتیجه نرسیده و مسائل حقوقی به وجود آمده است.

افتخارزاده هم به آمار استناد می نماید و می گوید طبق آمار، عظیمراه های منطقه 2 شلوغ ترین و پرتصادف ترینند و برای این مجتمع های جدید ساخته شده، حتی باند کندرو احداث نشده و پر از تخلفند. ساختمان بورس و مرکز خرید اوپال در فرحزادی همه با تخلف ساخته شدند؛ شنیدیم شهرداری منطقه، هتل اسپیناس را مجبور نموده 900 پارکینگ ایجاد کند، اما نمی دانیم چقدر به نتیجه برسند.

او می گوید بر اساس شنیده ها، بیشتر مالکان، بانک ها و سازمان های مختلف اند که حاضر به رایزنی نیستند و این در حالی است که مجوز های صادر شده را هم نمی توان ملغی کرد؛ مهلتی دو ساله دارد که اگر در آن مدت زمان کاری انجام ندهند شاید بتوان برای اعمال پیوست های ترافیکی و طرح تفصیلی رایزنی کرد، کار هایی که هنوز در انجام آن ها چندان پیروز نبوده اند.

او از ساخت و ساز های جدید در منطقه فضای سبز ایوانک غربی، تقاطع ایوانک و یادگار امام می گوید که بر اساس رأی کمیسیون ماده 5 اجازه ساخت وساز داده شده و در حال حاضر برجی تجاری در آن در حال ساخت است: در همین مدت خبر هایی داشتیم درباره برج سازی در باغ خوردین که در محدوده منطقه 2 واقع شده است. این باغ متعلق به آستان قدس رضوی است و جزو مناطقی است که مجوز ساخت دارد. حالا خبررسانی درباره اش باعث شده بگویند ساخت و ساز نمی گردد، اما نمی توان مطمئن بود و این هم ازجمله نگرانی های دیگر منطقه است.

به جز اینها، از بین رفتن زمین های ذخیره شهری و تبدیل سرانه آموزشی و تغییر کاربری آن ها از جمله دیگر مواردی است که افتخارزاده معتقد است باید پیگیری گردد. هرچند بسیاری از آن ها دیگر ساخته شده و کاربری شان تغییر نموده است: پالادیوم زمین ذخیره بود. یعنی زمینی که بر اساس طرح تفصیلی نباید به آن ها دست زده گردد و باید برای آینده منطقه و کار های خدماتی باقی بمانند. اما حالا مجتمع تجاری روی آن ساخته شده. نمونه دیگر مدرسه فجر دانش است که آموزش و پرورش به راحتی پروانه آن را تغییر داد و مجوز ساخت تجاری در آن صادر شد.

زمین های ذخیره؛ قربانی ساخت و ساز های اخیر

بر اساس مفاد تبصره 3 صفحه 19 سند اصلی طرح جامع که در سال 1386 به تصویب رسیده است، هر یک از پهنه های چهارگانه املاک و اراضی با ویژگی های خاص که مساحت یک هکتار و بیشتر دارند، به عنوان زمین های ذخیره توسعه و نوسازی در شهر تهران محسوب می شوند. پیش از این محمد سالاری، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران مجموع زمین های ذخیره شهر تهران را در همه کاربری ها تا سال 86 که طرح جامع احصا شده 633 قطعه به مساحت 5 هزار و 28 هکتار دانسته و در سال 96 اعلام نموده بود که در حال حاضر درباره وضع فعلی زمین های ذخیره شهر تهران نمی توانیم نظری بدهیم، چون آماری درباره شان وجود ندارد.

به گفته او، در آن موقع معاونت شهرسازی و سازمان نوسازی شهرداری تهران گزارشی ارایه داد که بر اساس آن از میزان این زمین ها در طرح جامع حدود 15 درصد کاسته شده است. او همان زمان رقم 15 درصد را نادرست دانسته و گفته بود: آن چه در شهر شاهدیم و گزارش ها و مشاهدات ما نشان می دهد، این رقم بسیار بیشتر از 15 درصد است و به نظر می رسد بخش در خور توجهی از این اراضی در سال های پس از تهیه طرح جامع برای تهران ساخت وساز شده است.

ترانه یلدا، معمار و از هماهنگ نمایندگان طرح جامع تهران درباره زمین هایی که عنوان زمین های ذخیره نوسازی شهری را با خود یدک می کشند، معتقد است که این زمین ها پس از برجسته شدن در طرح جامع، مورد توجه قرار گرفتند و همین هم عاملی بود تا توجه بسیاری برای ساخت وساز برج های مسکونی و تجاری به آن ها جلب گردد: زمین های ذخیره نوسازی در حقیقت زمین هایی بالای یک هکتار هستند که باید برای تأمین خدمات و در طی زمان از آن ها استفاده می شد. این زمین ها اغلب دولتی بودند و معمولا متعلق به شهرداری، منابع طبیعی و سایر ارگان های دولتی و البته بعضی هم در مالکیت خصوصی. البته قرار بود در گذر زمان که شهر گسترده تر می گردد این زمین ها در قالب کاربری خدماتی استفاده گردد .

یلدا می گوید اتفاقی که در سال های گذشته افتاده این است که کاربری بسیاری از زمین های ذخیره به راحتی تغییر نموده و حتی زمین هایی که پیش از این کاربری آموزشی و خدماتی داشته اند هم به راحتی در آن ها ساخت وساز شده. نمونه اش تغییر کاربری تعدادی از مدارس در سال های گذشته است. سال گذشته خبر هایی از ساخت وساز در باغ منظریه یا همان اردوگاه ملی شهید باهنر به گوش می رسید. باغی متعلق به آموزش وپرورش که بچه ها در آن به اردو های تفریحی و آموزشی می رفتند و بار ها صحبت از واگذاری یا ساخت وساز در آن مطرح شد که خوشبختانه همین اواخر خبر آمد که بدهی ها پرداخت شده و پابرجا می ماند. هرچند نمی توان مطمئن بود .

او معتقد است زمین های آموزشی که سال ها دولت برای ساخت آن ها هزینه نموده و حالا با کمبود دانش آموز روبه روست، ممکن است تغییر داده گردد؛ در حالی که این ها زمین های شهر است و حق تغییر کاربری، ساخت خانه یا مجتمع تجاری در آن وجود ندارد، ولی اتفاقاتی از این دست به سهولت در حال رخ دادن است.

یلدا نمونه دیگر این اتفاق را پادگان 06 ارتش می داند. زمینی 53هکتاری که آن هم به نوعی جزوی از زمین های ذخیره شهری به حساب می آید، زیرا طبق قانون، پادگان ها باید به تدریج به خارج از بافت شهری منتقل شوند و حالا صحبت از ساخت وساز در بخشی از آن است: دلیلی هم که می آورند این است که مالک حق دارد جواز بگیرد. در حالی که ملک خصوصی با ملک عمومی و دولتی باید فرق داشته باشد.

یکی از اشتباهات این بود که با این که طبق ضابطه، اجازه ساخت وساز در 30 درصد داده شده بود، اما میزان تراکم ساخت را برحسب کل متراژ زمین حساب می کردند و این یعنی در همان 30 درصد، ساختمان های بلندمرتبه تر و بیشتری ساخته خواهد شد که این برای یک باغ تاریخی درست نیست و احتمالا ادامه هم دارد.

به گفته او نگاه غالب این است که با زمین هایی از این دست می خواهند مانند زمین عادی برخورد نمایند و گفته می گردد مالک حق دارد: این زمین ها، زمین های عادی نیستند و نباید با آن ها عادی رفتار کرد. این ها زمین هایی عمومی با متراژ بالا و مورد احتیاج برای شهر هستند و این در حالی است که بسیاری از آن ها ساخته شده اند. حالا کفگیر به ته دیگ خورده است و از همین زمین های اندک باقی مانده هم اغلب نمی گذرند. هرچند من اصلا مخالف ساخت فضای تجاری و خدماتی نیستم و این فضا برای بسیاری از مردم محل تفریح خواهد شد، اما به هر حال نباید زمین های ذخیره، آموزشی و خدماتی آماج ساخت وساز تجاری قرار گیرند. این کار ها به لحاظ شهرسازی و منطق عمومی آن درست نیست.

آمار جدیدی وجود ندارد

گلایه ها درباره غیر شفاف بودن وضع بسیاری از زمین های ذخیره در این سال ها تا به امروز ادامه داشته است. آن طور که سالاری پیش از این و در سال 95 به گزارش معاون اقتصادی شهردار تهران اشاره نمود و گفت این که می گویند میزان املاک فروخته شده شهرداری بیش از 9 هزارمیلیارد بوده، برای ما شفاف نیست و نمی دانیم این مبلغ از محل فروش کدام زمین ها بوده است.

شرایط در حال حاضر هم فرق چندانی ننموده است. محمود میرلوحی، عضو شورای شهر تهران می گوید آمار دقیقی از میزان زمین های ذخیره ای که در این مدت از دست رفته نیست، اما اطلاعات موجود می گوید منطقه 22 یکی از مناطقی است که زمین های ذخیره اش بسیار مورد هجوم بوده و همین ساخت وساز های بی حساب و کتاب عاملی شده تا این منطقه کمترین سرانه فضای آموزشی و مدرسه را داشته باشد و حتی کلانتری و بیمارستان و ... هم به اندازه در آن نباشد و به سرعت فضای سبزش را هم از دست بدهد: ما همه کوشش مان را می کنیم تا این ذخایر حفظ شوند، اما بخش عظیمی از ماجرا مربوط به گذشته است و منابع اقتصادی برای بازپس گیری آن ها نداریم و همین حالا 69 هزارمیلیارد بدهی شهرداری است.

اگر بخواهم یک نمونه از این وضع را مثال بزنم می توانم به در طرح تفصیلی منطقه 22 اشاره کنم که در آن 150 ساختمان بدون پروانه درحال ساخت است. چطور ممکن است؟ ما هم نمی توانیم این حجم را خراب کنیم.

او می گوید آمار های جدید بهتر از گذشته نیست، اما در گزارش تلفیق سال 1393، از 22 میلیون متر مربع زمین ذخیره در تهران صحبت شده است که به ساخت وساز های غیر داده شده و این حجم گسترده را در رشد دائمی تهران می توان دید: کمربند جمعیتی و محیطی تهران هر پنج سال در حال افزایش است. از سال 1335 تا به امروز هر پنج سال شاهد تغییرات گسترده بودیم و زمین های گسترده و بکر هم مورد هجوم قرار گرفته اند.

به گفته میرلوحی، زمین های عظیم حاشیه شهر ها وقتی در مدار شهرسازی قرار می گیرند باید 70درصدشان برای زیرساخت های هفتگانه اختصاص پیدا کند و به خدمات تعلق بگیرد و این در حالی است که شاهد چنین مواردی نبوده ایم: زمین های شهرک غرب و پونک زیر ساخت وساز افسارگسیخته قرار گرفتند و از آن ها به درستی نگهداری نشد، اما کوشش های ما در منطقه تازه ساختی، چون 22 ادامه دارد و در این مدت توانستیم 97 هکتار زمین بلاتکلیف را که عموما جزو زمین های ذخیره بودند، معین تکلیف کنیم و به اموال شهرداری برگردانیم. نشانه گذاری شده و سازمان املاک شهرداری هم در کوشش برای حفظ آن است.

میرلوحی می گوید در این مدت شورا برای حفظ باغ های شهر مصوباتی داشته و بر اساس همین مصوبات هم منابعی معین شده تا شهرداری بتواند بر اساس آن باغ ها را خریداری و از ساخت وساز در آن ها جلوگیری کند. این مصوبه در حالی است که برای حفظ زمین های ذخیره کوشش چندانی رخ نداده و همان طور که بسیاری از زمین ها در گذشته از بین رفته اند بیم از دست رفتن بسیاری از آن ها در آینده هم وجود دارد.